11<\/a> EGBGB Rn. 81; ders. in FS Sch\u00fctze [1999], 887 ff., 894 f., 897; Staudinger\/Winkler von Mohrenfels, BGB [2019], Art. 11 EGBGB Rn. 302; Heinz, RIW 2001, 928, 929 ff.; K\u00fcppers, DNotZ 1973, 645, 677; Mann, NJW 1955, 1177, 1178 und ZHR 138 [1974], 448, 456; Stauch, Die Geltung ausl\u00e4ndischer notarieller Urkunden in der Bundesrepublik Deutschland, [1983], 119122).<\/p>\n\n\n\n11 bb) Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage bislang nur beil\u00e4ufig befasst. Er hat nur entschieden, es sei revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die durch einen amerikanischen Notar beurkundete Auflassung von in Deutschland belegenen Grundst\u00fccken als den Anforderungen des \u00a7 925 BGB nicht gen\u00fcgend angesehen werde ( BGH, Urteil vom 10. Juni 1968 – III ZR 15\/66 , WM 1968, 1170, 1171).<\/p>\n\n\n\n
12 b) Der Senat entscheidet die Frage im Sinne der \u00fcberwiegenden Ansicht.<\/p>\n\n\n\n
13 aa) Der Wortlaut des \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB l\u00e4sst allerdings die Auslegung zu, dass die Formulierung „jeder Notar“ auch ausl\u00e4ndische Notare erfasst. F\u00fcr ein solches Verst\u00e4ndnis der Vorschrift lie\u00dfe sich der Vergleich zu der Regelung \u00fcber die Beurkundung einer Vollstreckungsunterwerfung in \u00a7 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO anf\u00fchren, die auf in Deutschland zugelassene Notare beschr\u00e4nkt sein soll und dies ausdr\u00fccklich so bestimmt. An einer expliziten Regelung dieser Art fehlt es in \u00a7 925 BGB . Weit verstanden wird der Begriff „eines in notarieller Form geschlossenen Vertrags“ in \u00a7 15 Abs. 3 GmbHG . Dieser Form gen\u00fcgt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie ausgef\u00fchrt, auch die Beurkundung der Abtretung eines GmbH-Anteils durch einen ausl\u00e4ndischen Notar, wenn sie – wie im Fall eines Schweizer Notars – gleichwertig ist (vgl. BGH, Beschl\u00fcsse vom 16. Februar 1981 – II ZB 8\/80 , BGHZ 80, 76, 78 und vom 17. Dezember 2013 – II ZB 6\/13 , BGHZ 199, 270 Rn. 13 ff. sowie Urteil vom 22. Mai 1989 – II ZR 211\/88 , NJW-RR 1989, 1259, 1261). Andererseits kann auch im Gesellschaftsrecht nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die den inl\u00e4ndischen Notaren \u00fcbertragenen Aufgaben auch von ausl\u00e4ndischen Notaren \u00fcbernommen werden k\u00f6nnen. So regelt etwa \u00a7 8 Abs. 3 Satz 2 GmbHG ausdr\u00fccklich, dass die Belehrung der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer einer GmbH auch durch einen im Ausland bestellten Notar erfolgen kann. Eine solche Regelung enth\u00e4lt \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls nicht. Die der vorliegenden strukturell vergleichbare Frage, ob die in den westlichen Bundesl\u00e4ndern bestellten Notare vor dem Wirksamwerden des Beitritts im Beitrittsgebiet wirksam Beurkundungen vornehmen konnten, hat der Gesetzgeber mit Art. 231 \u00a7 7 Abs. 1 EGBGB durch eine ausdr\u00fcckliche gesetzliche Regelung im positiven Sinne gekl\u00e4rt (BT-Drucks. 12\/2480 S. 76 f.).<\/p>\n\n\n\n
14 bb) Die Entstehungsgeschichte der Norm ergibt indessen eindeutig, dass in \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB nur ein im Inland bestellter Notar gemeint ist.<\/p>\n\n\n\n
15 (1) Das Reichsjustizamt hatte mit der Vorschrift des \u00a7 925 BGB erreichen wollen, dass die Auflassung ausschlie\u00dflich vor dem Grundbuchamt erkl\u00e4rt werden konnte. Es war n\u00e4mlich der \u00dcberzeugung, dass nur so eine \u00fcberlegte, missbrauchsfreie, z\u00fcgige und rechtssichere Erkl\u00e4rung und Umsetzung der Auflassung zu erreichen war (Mugdan, Gesammte Materialien zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, Bd. III S. 174; Einzelheiten bei Pajunk, Die Beurkundung als materielles Formerfordernis der Auflassung [2002], 109-116). Dieses Ziel konnte das Reichsjustizamt in den parlamentarischen Beratungen zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch nur teilweise erreichen. Nach \u00a7 925 Abs. 1 BGB in der letztlich verabschiedeten Ursprungsfassung des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs vom 18. August 1896 (RGBl. S. 195) musste die Auflassung zwar vor dem Grundbuchamt erkl\u00e4rt werden. Nach dem gleichzeitig verabschiedeten fr\u00fcheren Art. 143 Abs. 1 EGBGB blieben aber die landesgesetzlichen Vorschriften unber\u00fchrt, welche f\u00fcr die im Gebiet des jeweiligen Landes liegenden Grundst\u00fccke bestimmten, dass die Einigung der Parteien im Fall des \u00a7 925 BGB au\u00dfer vor dem Grundbuchamt auch vor Gericht, vor einem Notar, vor einer anderen Beh\u00f6rde oder vor einem anderen Beamten erkl\u00e4rt werden konnte.<\/p>\n\n\n\n
16 (2) Damit waren nur von dem jeweiligen Land bestellte Notare angesprochen; die L\u00e4nder konnten die Entgegennahme der Auflassungserkl\u00e4rung durch „ihre“ Notare auch nur f\u00fcr Auflassungserkl\u00e4rungen vorsehen, die Grundst\u00fccke in ihrem jeweiligen Gebiet betrafen. Das ergibt sich mittelbar aus \u00a7 1 der Verordnung \u00fcber Auflassungen, landesrechtliche Geb\u00fchren und M\u00fcndelsicherheit vom 11. Mai 1934 (RGBl. I S. 378). Nach Satz 1 dieser Bestimmung konnten unabh\u00e4ngig von dem Bestehen oder Nichtbestehen landesgesetzlicher Vorschriften Auflassungen in allen L\u00e4ndern au\u00dfer vor dem Grundbuchamt oder einer sonstigen nach Landesrecht zust\u00e4ndigen Stelle auch vor einem Notar erkl\u00e4rt werden. Das galt nach Satz 2 der Vorschrift auch f\u00fcr Grundst\u00fccke, die au\u00dferhalb des Amtsbezirks des Notars oder des Landes, von dem er bestellt war, lagen. Hieraus folgt, dass es nur um im Inland bestellte Notare ging.<\/p>\n\n\n\n
17 (3) Daran hat sich durch die \u00dcberf\u00fchrung dieser und der begleitenden Vorschrift in \u00a7 2 der Verordnung von 1934 in das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch durch das Gesetz zur Wiederherstellung der Gesetzeseinheit auf dem Gebiete des b\u00fcrgerlichen Rechts vom 5. M\u00e4rz 1953 (BGBl. I S. 33) nichts ge\u00e4ndert. Mit der Formulierung „jeder Notar“ sollten die Regelungen in \u00a7 1 der Verordnung von 1934 redaktionell gestrafft, aber inhaltlich unver\u00e4ndert mit dem heutigen \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB in das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch integriert werden (BTDrucks. I\/3824 S. 17; weitere Einzelheiten bei Riedel, DNotZ 1955, 521, 522 f.). Mit dem Inkrafttreten des Beurkundungsgesetzes am 1. Januar 1970 hielt der Gesetzgeber an dieser Regelung uneingeschr\u00e4nkt fest. Mit dem Gesetz fielen mit Ausnahme der Zust\u00e4ndigkeit der Konsularbeamten nach \u00a7 925 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. \u00a7 12 KonsG und der gerichtlichen Zust\u00e4ndigkeit nach \u00a7 925 Abs. 1 Satz 3 BGB alle anderen Zust\u00e4ndigkeiten f\u00fcr die Entgegennahme der Auflassung, auch die Zust\u00e4ndigkeit der Grundbuch\u00e4mter, weg. Zu keinem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber erwogen, eine Zust\u00e4ndigkeit zur Entgegennahme der Auflassungserkl\u00e4rung f\u00fcr im Ausland bestellte Notare zu begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n
18 c) Die Zust\u00e4ndigkeit von im Ausland bestellten Notaren zur Entgegennahme der Einigung \u00fcber die \u00dcbertragung des Eigentums an im Inland belegenen Grundst\u00fccken l\u00e4sst sich auch nicht im Wege einer analogen Anwendung von \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB begr\u00fcnden. Eine solche Auslegung setzt einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers voraus (vgl. Senat, Urteil vom 22. Februar 2019 – V ZR 225\/17 , NJW-RR 2019, 845 Rn. 35), an dem es aber fehlt.<\/p>\n\n\n\n
19 aa) Die mit der Einf\u00fchrung des Abstraktionsprinzips bewirkte „v\u00f6llige L\u00f6sung des dinglichen Vertrages von dessen obligatorischem Grunde“ (Mugdan, Gesammte Materialien zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, Bd. III, S. 175) erforderte nach der Auffassung des Gesetzgebers bei der Begr\u00fcndung beschr\u00e4nkter dinglicher Rechte keine besonderen flankierenden Ma\u00dfnahmen. Er hat deshalb f\u00fcr den auch hierf\u00fcr nach \u00a7 873 Abs. 1 BGB erforderlichen dinglichen Vertrag keine Form vorgeschrieben und als Grundlage f\u00fcr die Eintragung in das Grundbuch die \u00f6ffentlich zu beglaubigende Bewilligung des Eigent\u00fcmers gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 19 , 29 GBO ausreichen lassen. Anders wurde dagegen die Situation bei dem dinglichen Vertrag \u00fcber die \u00dcbertragung des Eigentums an Grundst\u00fccken beurteilt. Sie hatte aus der Sicht des Gesetzgebers als Grundlage beschr\u00e4nkter dinglicher Rechte eine deutlich gr\u00f6\u00dfere wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung. Er bef\u00fcrchtete, dass ohne besondere Vorkehrungen \u00dcbertragungen des Eigentums leichtfertig und ohne Veranlassung, aber auch ohne Kenntnis von zwischenzeitlichen Verf\u00fcgungen \u00fcber das Eigentum, vorgenommen werden k\u00f6nnten und dass die Richtigkeit des Grundbuchs durch die an sich m\u00f6gliche getrennte Erkl\u00e4rung von Antrag und Annahme des Antrags und eine verz\u00f6gerte \u00dcbermittlung der Erkl\u00e4rungen an das Grundbuchamt, aber auch durch technisch unzureichende Erkl\u00e4rungen gef\u00e4hrdet werden k\u00f6nnte (Mugdan, Gesammte Materialien zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, Bd. III, S. 174 f.).<\/p>\n\n\n\n
20 bb) Diesen Gefahren lie\u00df sich aus der Sicht des Gesetzgebers am besten dadurch begegnen, dass die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten vor dem Grundbuchamt zu erkl\u00e4ren ist. Durch die gleichzeitige Anwesenheit kommt die Einigung sofort zustande. Die Notwendigkeit, die Auflassung gemeinsam „vor offenem Buche“ und gegen\u00fcber dem f\u00fcr die Eintragung zust\u00e4ndigen Grundbuchbeamten zu erkl\u00e4ren, w\u00fcrde den Beteiligten die Bedeutung ihrer Erkl\u00e4rung schon deshalb bewusst machen, weil sie mit ihrer sofortigen Eintragung in das Grundbuch rechnen m\u00fcssten. Gleichzeitig h\u00e4tten sie auch die M\u00f6glichkeit, durch Einsicht in das offene Buch festzustellen, ob zwischenzeitlich \u00fcber das Eigentum verf\u00fcgt worden war. \u00dcbermittlungsprobleme erg\u00e4ben sich nicht, weil die Auflassung gegen der das Grundbuch f\u00fchrenden Stelle erkl\u00e4rt w\u00fcrde (Mugdan, Gesammte Materialien zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, Bd. III, S. 175).<\/p>\n\n\n\n
21 d) Eine andere Auslegung von \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB folgt nicht aus dem Zweck der Vorschrift. Dieser l\u00e4sst sich nur mit einer hoheitlichen Bestellung der Notare im Inland erreichen.<\/p>\n\n\n\n
22 aa) Der Gesetzgeber hat allerdings das Prinzip der Erkl\u00e4rung der Auflassung vor offenem Buche aufgegeben, wenn auch nur z\u00f6gernd und vollst\u00e4ndig erst mit dem Inkrafttreten des Beurkundungsgesetzes am 1. Januar 1970. Die schrittweise \u00dcbertragung der Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr die Entgegennahme der Auflassungserkl\u00e4rung im Inland auf die Notare (Einzelheiten bei Riedel, DNotZ 1955, 521, 522 f.) und die Begr\u00fcndung der Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr die Entgegennahme der Auflassung im Ausland durch die Konsularbeamten hat er zudem mit Vorkehrungen versehen, durch die die mit dem Erfordernis der durch gleichzeitig anwesenden Beteiligten abzugebenden Auflassungserkl\u00e4rung verfolgten Zwecke weitgehend sichergestellt werden.<\/p>\n\n\n\n
23 bb) Da es sich bei den Notaren nicht um die buchf\u00fchrende Stelle handelt, kann die Erkl\u00e4rung der Auflassung nicht mehr „vor offenem Buche“ erfolgen. Der Gesetzgeber setzt die mit dieser Form der Erkl\u00e4rung der Auflassung verkn\u00fcpften Schutzzwecke deshalb anderweitig um.<\/p>\n\n\n\n
24 (1) Den Notaren, aber auch den Konsularbeamten, wird mit dem heutigen \u00a7 925a BGB , der auf \u00a7 2 der Verordnung \u00fcber Auflassungen, landesrechtliche Geb\u00fchren und M\u00fcndelsicherheit vom 11. Mai 1934 (RGBl. I S. 178) zur\u00fcckgeht, aufgegeben, die Erkl\u00e4rung der Auflassung nur entgegenzunehmen, wenn die erforderliche Urkunde \u00fcber das schuldrechtliche Grundgesch\u00e4ft vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird. Sie sollen die Beurkundung des Grundgesch\u00e4ftes und seine \u00dcbereinstimmung mit dem Verf\u00fcgungsgesch\u00e4ft ebenso wie die materielle Richtigkeit der Auflassungserkl\u00e4rungen pr\u00fcfen (vgl. BeckOGK\/J. Weber, BGB [1.2.2020], \u00a7 925a Rn. 2). Ebenso sollen sie nach \u00a7 21 BeurkG das Grundbuch einsehen, um die Eintragungsf\u00e4higkeit der Erkl\u00e4rungen zu pr\u00fcfen. Die Pflicht des Notars zur Vorpr\u00fcfung und damit zur Gew\u00e4hr der Richtigkeit und Verl\u00e4sslichkeit des Grundbuchs ist jetzt mit \u00a7 15 Abs. 3 Satz 1 GBO auch verfahrensrechtlich abgesichert worden.<\/p>\n\n\n\n
25 (2) Der Notar hat gem\u00e4\u00df \u00a7 17 BeurkG die Parteien \u00fcber Inhalt und Tragweite der beabsichtigten Auflassung zu belehren. Die Auflassung unterliegt nach \u00a7 925 Abs. 1 BGB zwar nicht der Form der notariellen Beurkundung; es gen\u00fcgt vielmehr, wenn sie bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten vor einem Notar erkl\u00e4rt wird. Die Einhaltung dieser Form kann dem Grundbuchamt gegen\u00fcber nach \u00a7 29 GBO aber nur durch eine notarielle Urkunde nachgewiesen werden, f\u00fcr deren Errichtung das Verfahren nach den \u00a7\u00a7 6 ff. BeurkG einzuhalten ist, das eine Belehrung der Parteien nach \u00a7 17 BeurkG einschlie\u00dft. Dieses Verfahren muss der Notar einhalten, auch wenn ihm dabei unterlaufende Verfahrensfehler nicht zur Unwirksamkeit der Beurkundung f\u00fchren (dazu Senat, Urteile vom 5. Dezember 1956 – V ZR 61\/56 , BGHZ 22, 312, 316 f. , vom 3. Dezember 1958 – V ZR 28\/57 , BGHZ 29, 6, 9 f. und vom 25. Oktober 1991 – V ZR 196\/90 , NJW 1992, 1101, 1102; BGH, Urteil vom 7. Juli 1983 – IX ZR 69\/82 , NJW 1983, 2933). An die Erkl\u00e4rung der Auflassung vor dem Notar sind die Beteiligten zudem vor ihrer Eintragung in das Grundbuch nach \u00a7 873 Abs. 2 BGB , soweit hier von Interesse, nur gebunden, wenn sie notariell beurkundet worden ist. Damit soll gew\u00e4hrleistet werden, „da\u00df nicht \u00fcbereilt und leichtfertig \u00fcber die Rechte an Grund und Boden verf\u00fcgt wird“ (vgl. Senat, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 213\/17 , MDR 2018, 1308 Rn. 13).<\/p>\n\n\n\n
26 (3) Die fachliche Expertise der im Inland bestellten Notare und die fachlichen Anforderungen an die zur Entgegennahme von Auflassungen erm\u00e4chtigten Konsularbeamten (vgl. \u00a7 19 Abs. 1 u. 3 KonsG) stellen sicher, dass die Auflassungen nicht nur den materiell-rechtlichen Vorgaben etwa in \u00a7 925 Abs. 2 BGB , sondern auch den grundbuchtechnischen Vorgaben entsprechen. Bei den im Inland bestellten Notaren und den zur Entgegennahme von Auflassungen erm\u00e4chtigten Konsularbeamten kann auch davon ausgegangen werden, dass sie die mit den Vorgaben f\u00fcr die Auflassung in \u00a7 925 Abs. 1 Satz 1 BGB verkn\u00fcpften verbrauchersch\u00fctzenden Ziele, n\u00e4mlich den Schutz der Beteiligten vor un\u00fcberlegten, weil zum Beispiel gar nicht geschuldeten, Auflassungen und die Unterrichtung \u00fcber zwischenzeitliche Verf\u00fcgungen durch Einsichtnahme in das Grundbuch sicherstellen.<\/p>\n\n\n\n
27 (4) Die Einhaltung dieser Vorgaben kann durch inl\u00e4ndische Beh\u00f6rden, n\u00e4mlich durch die f\u00fcr die Notaraufsicht zust\u00e4ndigen Stellen der Justizverwaltung und die Dienstaufsicht des Ausw\u00e4rtigen Amtes, durchgesetzt werden. Diese M\u00f6glichkeit war Grundvoraussetzung f\u00fcr die \u00dcbertragung der Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr die Entgegennahme der Auflassung durch die Notare und die Konsularbeamten. Sie ist bei im Ausland bestellten Notaren nicht gegeben.<\/p>\n\n\n\n
28 e) Die Erstreckung von \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB auf ausl\u00e4ndische Notare ist auch unter dem Gesichtspunkt einer unionsrechtskonformen Auslegung der Vorschrift weder veranlasst noch geboten.<\/p>\n\n\n\n
29 aa) Es spricht allerdings viel daf\u00fcr, dass die in \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmte Zust\u00e4ndigkeit nur der im Inland bestellten Notare f\u00fcr die Entgegennahme der Auflassung eine Beschr\u00e4nkung des durch Art. 5 des Abkommens zwischen der Europ\u00e4ischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten einerseits und der Schweizerischen Eidgenossenschaft andererseits \u00fcber die Freiz\u00fcgigkeit vom 4. April 2002 (ABl. EG Nr. L 114 S. 6 – fortan: Freiz\u00fcgigkeitsabkommen) garantierten freien Dienstleistungsverkehrs darstellt. In der Regelung in \u00a7 53 Abs. 1 des \u00f6sterreichischen Grundbuchsgesetzes, der zufolge die b\u00fccherliche Anmerkung f\u00fcr eine beabsichtigte Ver\u00e4u\u00dferung nur bewilligt werden kann, wenn nach dem Grundbuchstand die Einverleibung des einzutragenden Rechts zul\u00e4ssig w\u00e4re und wenn die Unterschrift entsprechender Gesuche gerichtlich oder notariell beglaubigt ist, hat der Gerichtshof der Europ\u00e4ischen Union eine Beschr\u00e4nkung des mit Art. 56 AEUV garantierten freien Dienstleistungsverkehrs gesehen, der den Dienstleistungserbringern \u00e4hnliche Rechte vermittelt. Diese Regelung hindere \u00f6sterreichische wie in anderen Mitgliedstaaten der Europ\u00e4ischen Union ans\u00e4ssige Rechtsanw\u00e4lte an der Beglaubigung von Anmerkungsgesuchen und beeintr\u00e4chtige damit die Dienstleistungsfreiheit (EuGH, Urteil vom 9. M\u00e4rz 2017 Piringer, Rs. C-342\/15,ECLI:EU:C:2017:196, Rn. 50-52). Im vorliegenden Fall geht es zwar nicht um die Frage, ob die Auflassung auch vor einem Rechtsanwalt erkl\u00e4rt werden k\u00f6nnte, sondern darum, dass sie auch nicht vor einem im Ausland bestellten Notar erkl\u00e4rt werden kann. Das macht aber, anders als das Beschwerdegericht meint, unionsrechtlich keinen Unterschied. Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europ\u00e4ischen Union ist die Beurkundungst\u00e4tigkeit der Notare nicht Aus\u00fcbung \u00f6ffentlicher Gewalt im Sinne der Bereichsausnahme nach Art. 51 Abs. 1 AEUV (vgl. EuGH, Urteile vom 24. Mai 2011, Kommission\/\u00d6sterreich, Rs. C-53\/08,ECLI:EU:C:2011:338Rn. 91 f. und vom 9. M\u00e4rz 2017, Piringer, Rs. C-342\/15,ECLI:EU:C:2017:196, Rn. 54), sondern unionsrechtlich eine Dienstleistung.<\/p>\n\n\n\n
30 bb) Eine etwaige Beschr\u00e4nkung der Dienstleistungsfreiheit von in der Schweiz ans\u00e4ssigen Notaren w\u00e4re jedenfalls nach Art. 5 Abs. 1 des Anhangs I des Freiz\u00fcgigkeitsabkommens gerechtfertigt.<\/p>\n\n\n\n
31 (1) Danach d\u00fcrfen die durch das Freiz\u00fcgigkeitsabkommen einger\u00e4umten Rechte nur durch Ma\u00dfnahmen eingeschr\u00e4nkt werden, die aus Gr\u00fcnden der \u00f6ffentlichen Ordnung, Sicherheit und Gesundheit gerechtfertigt sind. F\u00fcr die inhaltlich entsprechende Einschr\u00e4nkung des freien Dienstleistungsverkehrs nach Art. 56 AEUV hat der Gerichtshof der Europ\u00e4ischen Union entschieden, dass eine diskriminierungsfreie Beschr\u00e4nkung angewandt werden kann, wenn sie aus zwingenden Gr\u00fcnden des Allgemeininteresses gerechtfertigt ist (EuGH, Urteile vom 28. Januar 2016, Laezza, Rs. C-375\/14,ECLI:EU:C:2016:60, Rn. 31 und vom 9. M\u00e4rz 2017, Piringer, C-342\/15,ECLI:EU:C:2017:196, Rn. 53), geeignet ist, die Erreichung des mit ihr verfolgten Ziels zu gew\u00e4hrleisten, und nicht \u00fcber das zu seiner Erreichung erforderliche Ma\u00df hinausgeht (vgl. EuGH, Urteile vom 17. M\u00e4rz 2011, Pe\u00f1arroja, Rs. C-372\/09 und C-373\/09,ECLI:EU:C:2011:156, Rn. 54 und vom 9. M\u00e4rz 2017, Piringer, C-342\/15,ECLI:EU:C:2017:196, Rn. 53).<\/p>\n\n\n\n
32 (2) Diese Voraussetzungen hat der Gerichtshof der Europ\u00e4ischen Union in Bezug auf den mit Art. 56 AEUV garantierten freien Dienstleistungsverkehr f\u00fcr den Beglaubigungsvorbehalt f\u00fcr Notare nach \u00a7 53 Abs. 3 des \u00f6sterreichischen Grundbuchsgesetzes bejaht (EuGH, Urteil vom 9. M\u00e4rz 2017, Piringer, C-342\/15,ECLI:EU:C:2017:196, Rn. 55 ff.). Bei einer Beeintr\u00e4chtigung der mit Art. 5 des Freiz\u00fcgigkeitsabkommens garantierten Dienstleistungsfreiheit Schweizer Dienstleistungserbringer in Deutschland durch die Beschr\u00e4nkung der Zust\u00e4ndigkeit zur Entgegennahme von Auflassungen auf im Inland bestellte Notare in \u00a7 925 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt es nicht anders. Diese Beschr\u00e4nkung steht in \u00dcbereinstimmung mit Art. 5 Abs. 1 des Anhangs I des Freiz\u00fcgigkeitsabkommens.<\/p>\n\n\n\n
33 (a) Dem Grundbuch kommt in bestimmten Mitgliedstaaten, die das lateinische Notariat kennen, darunter auch Deutschland, unter anderem im Rahmen von Grundst\u00fcckstransaktionen entscheidende Bedeutung zu. Ebenso wie nach \u00f6sterreichischem Recht, um das es in der Entscheidung Piringer ging, setzt eine Verf\u00fcgung \u00fcber ein Grundst\u00fcck und insbesondere die \u00dcbertragung des Eigentums an einem Grundst\u00fcck nach \u00a7 873 Abs. 1 BGB neben der Einigung der Beteiligten \u00fcber die Verf\u00fcgung die Eintragung in das Grundbuch voraus, sodass die Verf\u00fcgung erst mit der Eintragung wirksam wird. Die ordnungsgem\u00e4\u00dfe F\u00fchrung des Grundbuchs ist auch in Deutschland ein wesentlicher Teil der vorsorgenden Rechtspflege. Sie soll die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Rechtsanwendung und die Rechtssicherheit von Verf\u00fcgungen zwischen Privatpersonen gew\u00e4hrleisten und geh\u00f6rt damit zu den Aufgaben und Zust\u00e4ndigkeiten des Staates. Die Verpflichtung der an der Auflassung eines in Deutschland gelegenen Grundst\u00fccks Beteiligten, diese Auflassung entweder vor einem deutschen Konsularbeamten im Ausland oder vor einem in Deutschland bestellten Notar im Inland zu erkl\u00e4ren, soll sicherstellen, dass die notwendige Einigung \u00fcber den Eigentums\u00fcbergang tats\u00e4chlich erfolgt, technisch richtig und in \u00dcbereinstimmung mit dem Inhalt des Grundbuchs erkl\u00e4rt und dem Grundbuchamt unverz\u00fcglich zur Eintragung zugeleitet wird. Der aus der un\u00fcberlegten und unrichtigen Auflassung eines Grundst\u00fccks folgenden Gef\u00e4hrdung der Interessen der Beteiligten, aber vor allem der Gef\u00e4hrdung der Richtigkeit des Grundbuchs, soll der Notar durch entsprechende Hinweise an die Beteiligten, notfalls aber auch dadurch entgegenwirken, dass er die Entgegenahme der Auflassungserkl\u00e4rung ablehnt.<\/p>\n\n\n\n
34 (b) Dieses Schutz- und Sicherungskonzept des Gesetzgebers setzt vertiefte Kenntnisse des deutschen Sachenrechts, insbesondere auch des Abstraktionsprinzips und seiner Wirkungsweise, und weiter voraus, dass die zust\u00e4ndigen staatlichen Stellen bei Fehlern (vgl. dazu etwa die pr. Allgemeinverf\u00fcgung vom 23. Mai 1921, pr. JMBl. 1921, 317) auf die Notare einwirken k\u00f6nnen. Diese Bedingungen liegen bei im Ausland bestellten Notaren schon deshalb nicht vor, weil diese nicht die Pflichten der im Inland bestellten Notare treffen (KG, DNotZ 1987, 44, 47 [KG Berlin 27.05.1986 – 1 W 2627\/85] ), insbesondere die Pflichten nach \u00a7 925a BGB , und weil sie nicht der Notar- oder Dienstaufsicht der deutschen staatlichen Stellen unterliegen, die damit au\u00dferstande w\u00e4re, die Einhaltung der Vorschriften zur Gew\u00e4hrleistung der Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen.<\/p>\n\n\n\n
35 Diese Beschr\u00e4nkung der Dienstleistungsfreiheit ist auch verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig. Die Beteiligten haben nach Art. 11 der Verordnung (EU) Nr. 593\/2008 (Rom I) bzw. im Verh\u00e4ltnis zur Schweiz nach Art. 9 E\u00dcV die M\u00f6glichkeit, einen Vertrag, der zur \u00dcbertragung des Eigentums an einem in Deutschland gelegenen Grundst\u00fcck verpflichtet, au\u00dferhalb Deutschlands unter Beachtung der am Abschlussort geltenden Formvorschriften wirksam abzuschlie\u00dfen. Sie k\u00f6nnen die Auflassung vor dem f\u00fcr den Abschlussort zust\u00e4ndigen deutschen Konsularbeamten erkl\u00e4ren oder Vertreter erm\u00e4chtigen, die Erkl\u00e4rung f\u00fcr sie vor einem in Deutschland ans\u00e4ssigen Notar abzugeben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BGH, Beschluss vom 13.02.2020 – V ZB 3\/16 Zentrale Normen: \u00a7 925 I 1 BGB (Eine Auflassung nach \u00a7 925 I 1 BGB nur bei einem deutschen Notar) Anmerkung: Die in \u00a7 925 Abs. 1 Satz 1 BGB f\u00fcr die Auflassung bestimmte Form kann im Fall des Satzes 2 der Vorschrift nur durch deren Erkl\u00e4rung durch […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":408,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"class_list":["post-816","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/816","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=816"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/816\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":817,"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/816\/revisions\/817"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/408"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.rechtsanwalt-erbrecht.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=816"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}